به نقل از «ایمنا»

افزایش هزینه مسکن در ژاپن و مهاجرت متخصصان جوان

تاریخ انتشار: ۸ آبان ۱۴۰۲ | کد خبر: ۳۸۹۹۰۱۵۰

افزایش قیمت ملک در توکیو متخصصان جوان را تحت فشار قرار و آن‌ها را به‌سمت مهاجرت از شهر یا سکونت در حاشیه‌های پایتخت سوق داده است.

به گزارش سرویس ترجمه ایمنا، پس از پشت سر گذاشتن دهه‌ها کاهش تورم و رشد راکد، ژاپن شاهد رشد چشمگیر سرمایه‌گذاری‌ها است که خرید یا حتی اجاره آپارتمان در مرکز توکیو را برای متخصصان جوان ژاپنی غیرممکن می‌کند، چراکه قیمت مسکن و اجاره‌ها نسبت به گذشته افزایش زیادی داشته، اما حقوق‌ها افزایش چندانی نداشته است.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

بر اساس گزارش مؤسسه اقتصادی املاک و مستغلات ژاپن، سیل سرمایه‌گذاری باعث شده است میانگین قیمت یک آپارتمان جدید در مرکز توکیو با ۶۰ درصد افزایش به رکورد ۱۲۹.۶ میلیون ین برابر با ۸۶۵ هزار دلار در نیمه اول سال جاری برسد. به این ترتیب قیمت هر آپارتمان با متراژ مناسب در ژاپن، حتی آپارتمان‌هایی واقع در مناطق دور از دسترس یا فضای داخلی نه چندان غنی، به‌نحوی کورکورانه در حال افزایش است. این افزایش قیمت‌ها توکیو را به دومین شهر غیرقابل دسترس در سراسر جهان پس از هنگ‌کنگ تبدیل کرده است.

دلایل افزایش هزینه مسکن در ژاپن

در حال حاضر قیمت یک آپارتمان ۶۰ متر مربعی در توکیو ۱۵ برابر بیشتر از حقوق یک کارگر ماهر است که نسبت به یک دهه قبل ۱۰ برابر شده و نرخ رشد آن بسیار بالاتر از لندن، سنگاپور و نیویورک است. این افزایش قیمت‌ها تا حدودی به دلیل نرخ‌های بهره پایین، اما بخش عمده آن به‌دلیل استفاده خریداران خارجی از ین ضعیف است که اکنون نزدیک به پایین‌ترین حد خود طی ۳۳ سال گذشته قرار دارد. اغلب این سرمایه‌گذاران را افرادی تشکیل می‌دهند که به دنبال انتقال سرمایه‌های خود به خارج از چین هستند؛ کشوری که در حال حاضر با نوعی بحران املاک و مستغلات و نگرانی‌های ژئوپلیتیکی مواجه و سرمایه‌گذاری در بخش املاک آن دلسردکننده است.

طبق آمار ارائه‌شده، سرمایه‌گذاران خارجی از سال ۲۰۱۹ بیش از ۱.۸ تریلیون ین در املاک و مستغلات ژاپن سرمایه‌گذاری کرده‌اند. این رقم بسیار بیشتر از رقم سرمایه‌گذاری سرمایه‌گذاران نهادی، صندوق‌های دارایی و شرکت‌های ژاپنی است. از سوی دیگر سرمایه‌های دلالان املاک در طول دوران همه‌گیری کووید -۱۹ روی هم انباشته شده است و به نظر می‌رسد در حال حاضر ژاپن مقصد اصلی آن‌ها در آسیا برای صرف این پول‌های ذخیره‌شده باشد.

مقصد سرمایه‌گذاری دلالان املاک در آسیا و اقیانوسیه، استرالیا، سنگاپور یا ژاپن است و در شرایط فعلی تایوانی‌های فوق‌ثروتمند به خرید دارایی‌هایی به‌عنوان خانه‌های دوم و سوم خود در توکیو می‌پردازند که بیش از ۱۰۰ میلیون ین قیمت دارد. تمرکز سرمایه‌گذارانی با ثروتمند معمولی نیز بر آپارتمان‌های ۳۰ تا ۷۰ میلیون ینی در توکیو و کلان‌شهر غربی اوزاکا قرار دارد.

جذابیت بازار ملک در ژاپن

وضعیت سیاسی و اقتصادی در ژاپن پایدار است و قیمت‌ها در توکیو در مقایسه با شهرهای بزرگ دیگر هم‌چون هنگ‌کنگ و لندن هنوز هم چندان بالا نیست. طبق داده‌های مؤسسه املاک ژاپن، یک آپارتمان لوکس در مناطق گران‌قیمت توکیو همچنان ۵۰ درصد از هنگ‌کنگ و ۴۵ درصد از لندن ارزان‌تر است. با این حال پیدا کردن ملکی که پس از چند سال بتواند ارزش فروش مجدد خود را حفظ کند در این شهر دشوار به‌نظر می‌رسد و در واقع گزینه‌هایی با این شرایط در مرکز شهر بسیار گران یا فرسوده هستند. همین امر باعث می‌شود منطقه جست‌وجوی ژاپنی‌ها برای خرید یا اجاره املاک به سمت مرزهای شمالی پایتخت سوق داده شود.

کد خبر 700123

منبع: ایمنا

کلیدواژه: شهرهای جهان شهرهای آسیایی کشورهای جهان کشورهای آسیایی ژاپن توکیو خرید ملک خرید خانه اجاره خانه سرمایه گذاری در بخش املاک سرمایه گذاری سرمایه گذاری خارجی ظرفیت سرمایه گذاری فرصت سرمایه گذاری مسکن بازار مسکن رهن و اجاره مسکن اخبار شهری خبرهای شهری شهرداری اخبار روز جهان شهر شهروند کلانشهر مدیریت شهری کلانشهرهای جهان حقوق شهروندی نشاط اجتماعی فرهنگ شهروندی توسعه پایدار حکمرانی خوب اداره ارزان شهر شهرداری شهر خلاق سرمایه گذاری

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.imna.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «ایمنا» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۸۹۹۰۱۵۰ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

آیا هشدار به‌ پلتفرم‌های آگهی جواب می‌دهد؟

البته شهریور سال گذشته هم کارگروه نظارت بر کسب‌وکارهای مجازی وزارت صمت برای اتحادیه کشوری کسب‌وکارهای مجازی نامه‌ای ارسال کرد که در آن آمده بود فعالیت و نماد کسب‌وکار سکوهای درج آگهیِ «دیوار» و «شیپور» به‌دلیل اجرا نکردن ضوابط خاص درج آگهی بر سکوهای برخط در زمان مقتضی، تعلیق شود، اما از آن زمان تاکنون سکوهای برخط با توجیه کاهش آمار آگهی‌ها، حاضر نشدند زیرساخت‌های فنی شناسنامه‌دار کردن آگهی‌ها را فراهم کنند.

اما آنچه مسلم است رویه فعلی نشر آگهی مسکن در سکوهای برخط سبب شده یک واحد مسکونی توسط چندین بنگاه معاملات املاک با قیمت‌های متفاوت درج شود، حتی در برخی مواقع زمانی که فروشنده اقدام به ‌درج آگهی به‌صورت شخصی در این سکوها می‌کند، همین بنگاه‌ها بدون کسب اجازه از شخص مربوط، آگهی وی را با قیمت‌های پیشنهادی خودشان در سکوها بازنشر می‌دهند که این رویه منجر به ‌قیمت‌سازی در یک منطقه و ایجاد آشوب در بازار مسکن می‌شود.

هر آگهی باید مبنای محاسبه مالیات قرار گیرد
مجید گودرزی، تحلیلگر بازار مسکن در گفت‌وگو با قدس ضمن اشاره به‌اینکه بازار آگهی‌های برخط بستری شده برای ایجاد بحران و آشوب در حوزه مسکن، اظهار کرد: بسیاری از آگهی‌ها وجود خارجی ندارند، اما سودجویان برای ایجاد بحران و فشار بر مردم اقدام به ‌انتشار آنان می‌کنند که به‌تازگی هم در منطقه یک تهران برخی آگهی‌ها موجب بهت و حیرت مردم شده بود.

وی بر شناسنامه‌دار شدن آگهی‌های حوزه مسکن تأکید و تصریح کرد: معتقد نیستیم جلو قیمت‌گذاری را بگیرند، اما تأکید داریم هر فردی که آگهی فروش و یا اجاره در سکوهای برخط درج می‌کند، این آگهی باید تحت عنوان خوداظهاری مالیاتی ملاک اخذ مالیات قرار گیرد.
این کارشناس اقتصادی ادامه داد: درحال حاضر قیمت‌ها در حوزه مسکن هیچ تناسبی با هزینه تمام‌شده ساخت مسکن و بودجه مردم برای خرید ندارند، اما چون مسکن یکی از نیازهای اصلی و ضروری انسان است، برخی با سوءاستفاده از این امر، اقدام به‌ایجاد نارضایتی عمومی می‌کنند که بی‌شک در آینده نزدیک با ادامه این روند بحران دور از انتظار نیست.

به‌عقیده گودرزی چنانچه بنا باشد ایجاد نارضایتی صورت بگیرد، برای رسیدن به‌این اتفاق حتماً روی مسکن برنامه‌ریزی خاص صورت خواهد گرفت، چراکه آحاد جامعه با مسکن در ارتباط‌ هستند و همه مردم مجبورند سقفی بالای سر خود داشته باشند.

به‌ازای هر خریدوفروش، ۱۱۲ آگهی در منطقه یک تهران!
وی ضمن اشاره به‌اینکه برپایه آمارها به‌ازای هر خریدوفروش در منطقه یک تهران، ۱۱۲ آگهی درج می‌شود که نه مالک آن مشخص است و نه نحوه قیمت‌گذاری آن، خاطرنشان کرد: متأسفانه آمارهای رسمی هم از روی همین قیمت‌سازی‌های بی‌ضابطه تنظیم می‌شود و این سبب شده آمارهای رسمی با واقعیت‌های بازار و املاکی که خریدوفروش می‌شوند تناسبی نداشته باشد.

وی آگهی‌های مسکن در این سکوها به‌شکل کنونی را یکی از عوامل افزایش نرخ مسکن دانست و ابراز کرد: مکمل این آگهی‌ها، معاملات صوری هستند که این اتفاق هم در قیمت‌سازی‌ها نقشی پررنگ دارد در حالی که این نحوه قیمت‌گذاری مصداق نشر اکاذیب و تشویش اذهان عمومی است.

گودرزی یادآور شد: اصولاً در بیشتر کشورهای دنیا آگهی‌ها به‌صورتی درج می‌شوند که هم آگهی‌دهنده قابل رصد و شناسایی باشد و هم اینکه آن آگهی نوعی خوداظهاری و ملاک دریافت مالیات باشد، اما در ایران هیچ دستورالعملی در این زمینه وجود ندارد و افرادی که حتی یک متر زمین هم ندارند با درج آگهی صوری، اقدام به ‌قیمت‌سازی می‌کنند.

وی تأکید کرد: چنانچه کد رهگیری، نام مالک و شماره ملی با استناد به ‌اطلاعات مرکز ثبت املاک کشور درج شود، تا حدود زیادی افراد در درج آگهی احتیاط می‌کنند، چراکه درج این اطلاعات، آگهی‌دهنده را نسبت به‌پرونده مالیاتی‌اش پاسخگو می‌کند به‌همین منظور آگهی‌دهنده به‌دلیل اینکه باید مالیات بپردازد حاضر به ‌قیمت‌سازی نمی‌شود.

این کارشناس بازار مسکن به ‌پیگیری سالی یک میلیون و ۷۰۰ هزار پرونده حوزه املاک در دستگاه قضایی اشاره و ضمن بیان اینکه این رویه فشار بسیاری بر دستگاه قضا و شاکیان و متشاکیان وارد می‌کند، یکی از بزرگ‌ترین مقصران گرانی مسکن در کشور را بی‌ضابطی قیمت‌گذاری در سکوهای برخط دانست و گفت: بی‌تردید چنانچه آگهی‌دهنده بداند درج آگهی او مبنای محاسبه مالیات بر نقل‌وانتقال املاک یا عایدی سرمایه می‌شود و این مالیات‌ها هم تصاعدی خواهند بود، بساط این نوع قیمت‌گذاری و آگهی‌های صوری جمع می‌شود.

گودرزی یکی از ناکامی‌های دولت را در حوزه مالیات بر خانه‌های خالی و عایدی سرمایه دانست و اظهار کرد: در دنیا یکی از منابع درآمدی دولت‌ها در بحث مالیات، همین مالیات مربوط به ‌املاک است، اما سال گذشته در ایران کل درآمد دولت از بابت مالیات بر خانه‌های خالی تنها ۵ میلیارد تومان بود!

چند نکته 
هم‌اینک شرایط به‌گونه‌ای پیش می‌رود که ده‌ها بنگاه املاک اقدام به‌ درج آگهی یک واحد مسکن می‌کنند و این‌گونه رقابتِ قیمتیِ غیرواقعی توسط دلالان و به‌وسیله سکوهای مجازی شکل می‌گیرد. اما چنانچه اتمام‌حجت دولت به ‌سکوهای مجازی محقق شود و مدیران این سکوها، آگهی‌ها را شناسنامه‌دار کنند؛ تنها مالکان حقیقیِ املاک هستند که با نرخ واقعی اقدام به ‌درج آگهی کرده و این‌گونه بساط قیمت‌سازی‌ها جمع می‌شود.

البته آنچه باید مورد اشاره قرار گیرد این است که این رویه برای واحدهای مسکونی که دارای سند هستند امکان‌پذیر است و باتوجه به‌اینکه بخش زیادی از واحدهای مسکونی، قولنامه‌ای هستند، باید در سنددار کردن آنان بیش از گذشته کوشید تا نحوه معامله در این واحدها هم قانونمند شود. 

در کنار موارد یاد شده، این نکته هم باید مورد توجه قرار گیرد که بستر فنی برای شناسنامه‌دار کردن املاک در این سامانه‌ها، باید به‌گونه‌ای فراهم شود که خود زمینه سوءاستفاده از اسناد بارگذاری شده در سامانه را فراهم نکند و بی‌تردید این وظیفه متولیان دولتی یا گردانندگان این سکوهاست که آموزش‌های لازم را به شهروندان بدهند .

برای مثال در حال حاضر جعل اسناد به امری ساده تبدیل شده و وجود اسناد مالکیت آماده در یک آگهی می‌تواند زمینه‌ساز هرگونه بهره‌برداری از سوی افراد فرصت‌طلب باشد، بنابراین به شهروندان توصیه می‌شود هنگام بارگذاری اسناد مالکیتی خود روی شبکه‌های اجتماعی یا سکوهای تبلیغاتی، بخش‌هایی از محتویات سند را با استفاده از نرم‌افزارهای تلفن همراه یا رایانه‌ای محو کنند و با قرار دادن یک تکه کاغذ روی این بخش‌ها به ساده‌ترین شکل ممکن امکان سوءاستفاده‌های احتمالی را کاهش دهند.

از سوی دیگر انتظار می‌رود تصمیم‌گیران با انتشار یک جدول یا مدل قیمت‌گذاری مبتنی بر قواعد فنی، نحوه قیمت‌گذاری املاک را مشخص کنند برای نمونه در حال حاضر فاصله قیمتی بین یک واحد مسکونی با عمر بالای ۲۰ سال با واحد تازه‌ساز بسیار اندک است درحالی که بر اساس ضوابط فنی و نظر متخصصان نباید این‌گونه باشد. بی‌شک با اطلاع شهروندان از حداقل و حداکثر قیمت هر مترمربع آپارتمان با مشخصاتی نظیر نوع سازه و عمر بنا و سایر نکات دیگر، شاهد قیمت‌گذاری‌های سلیقه‌ای یا قیمت‌سازی‌های صوری نخواهیم بود.

فرزانه زراعتی